Hausverkauf Steuern: Immobilie verkaufen in 2022

Hausverkauf Steuern: Immobilie verkaufen in 2022

Wenn Sie als Eigentümer:in ihr Haus verkaufen möchten, fällt unter Umständen die sogenannte Spekulationssteuer an. Unter welchen Umständen Sie Steuern beim Verkauf zahlen müssen, wann diese fällig wird und unter welchen Bedingungen sie steuerfrei verkaufen können, erfahren Sie hier. Eine Beispielrechnung verdeutlicht Ihnen die Berechnung der Steuer. Zudem erfahren Sie, wie Sie die Steuer bei Hausverkauf berechnen, sparen oder sogar vermeiden können.

Das Wichtigste in Kürze

• Wenn Sie als Eigentümer:in ihr Haus verkaufen möchten, fällt unter Umständen die sogenannte Spekulationssteuer an.
• Zehnjahresgrenze: Wird eine Immobilie zehn Jahre nach dem Kauf oder Bau veräußert, fallen auf den Verkaufsgewinn grundsätzlich keine Steuern an. Achten Sie daher darauf, die Spekulationsfrist von zehn Jahren bei vermieteten Gebäuden einzuhalten.
• Bei selbstgenutzten Objekten vermeiden Sie die Steuer auf den Immobilienverkauf auch, indem Sie nachweisen, dass Sie in den letzten drei Jahren selbst im Haus gewohnt haben. Ähnliche Regeln gelten bei Erbschaften.
• Wer innerhalb von fünf Jahren drei Immobilien veräußert, wird in den gewerblichen Bereich eingestuft. Dann werden Gewerbe- und Umsatzsteuer fällig.
• Ein Profi erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. 

Wann muss man beim Hausverkauf Steuern zahlen?

Wenn Sie als Eigentümer:in ihr Haus verkaufen möchten, fällt unter Umständen die sogenannte Spekulationssteuer an. Grundsätzlich gilt: Wenn Sie Ihre Immobilie erst zehn Jahre nach dem Kauf weiterverkaufen, müssen Sie auf den Gewinn keine Steuern zahlen. Daher ist es für Privatpersonen gut möglich, die Steuer zu vermeiden. Bei selbstgenutzten Objekten vermeiden Sie die Steuer auf den Immobilienverkauf auch, indem Sie nachweisen, dass Sie in den letzten drei Jahren selbst im Haus gewohnt haben. 

Wann ist ein Hausverkauf steuerfrei?

Sie fragen sich sicher, wann der Immobilienverkauf steuerfrei ist. In Deutschland dürfen Sie selbstgenutzten Wohnraum ohne Steuern verkaufen.

Den Gewinn aus Ihrem Verkauf dürfen Sie komplett behalten, wenn Sie eine der folgenden Bedingungen erfüllen:

1. Sie haben die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft oder
2. Sie haben die Immobilie im Verkaufsjahr und in den zwei vorherigen Kalenderjahren selbst genutzt.

Bei vermietetem Wohnraum ist die Zehn-Jahres-Frist (auch Spekulationsfrist genannt) ausschlaggebend für die Entscheidung des Finanzamtes, ob Spekulationssteuer anfällt oder nicht. Entsprechend ist es bei Immobilien, die Sie als Kapitalanlage nutzen, besonders wichtig, diese Frist nach Möglichkeit abzuwarten.

Wie viel Steuern muss man beim Hausverkauf zahlen?

Interessant ist nicht nur, in welchen Fällen beim Haus verkaufen Steuern anfallen, sondern auch, wie sich die Höhe dieser Steuern gestaltet. Im Folgenden gehen wir näher auf die Höhe der Spekulationssteuer für Immobilien ein.

Wie hoch die Spekulationssteuer ausfällt, hängt von zwei Faktoren ab:

1. Wertzuwachs: Je größer der Veräußerungsgewinn ausfällt, desto höher ist die Steuerbemessungsgrundlage und somit auch die zu tragende Steuerlast.
2. Einkommenssteuersatz: Versteuert wird der Hausverkauf nicht pauschal, sondern auf Basis Ihres persönlichen Einkommenssteuersatzes. Somit tragen Besser- und Spitzenverdiener:innen auch eine erhöhte Steuerlast, sofern die Spekulationssteuer fällig wird.

Steuern fallen auf den Verkaufserlös an

Die Steuern beim Immobilienverkauf fallen nicht etwa auf den gesamten Verkaufspreis an, sondern nur auf den Verkaufserlös. Ermittelt wird dieser, indem zunächst die Anschaffungskosten – also Kaufpreis inklusive der Kaufnebenkosten – aufgestellt werden.

Demgegenüber steht der Verkaufspreis. Aus steuerlicher Sicht ist aber nicht nur der Saldo aus Verkaufspreis und den Anschaffungskosten als Gewinn zu sehen, sondern auch die geltend gemachten Abschreibungen während der Haltedauer.

Beispielrechnung: Wann wird eine Spekulationssteuer fällig?

Da die Höhe der Spekulationssteuer von Ihrem persönlichen Steuersatz abhängig ist, lassen sich keine allgemein geltenden Aussagen zum Betrag machen.

Als Faustregel gilt: Die Spekulationssteuer beträgt etwa 40 Prozent des Gewinns. Eine Beispielrechnung veranschaulicht Ihnen jedoch, wie sich die Spekulationssteuer berechnen lässt.

Beispielrechnung: So berechnen Sie die Steuer

In diesem Beispiel müssten Sie also eine Spekulationssteuer entrichten, die den Gewinn von 50.000 Euro empfindlich schmälert. Es bleiben Ihnen nach Abzug der Steuer beim Hausverkauf nur noch 29.000 Euro Gewinn übrig.

Die Höhe des Spekulationsgewinns lässt sich übrigens durch steuerfreie Beträge und Abschreibungen bei vermieteten Immobilien zu Ihren Gunsten beeinflussen. Dennoch wäre es in diesem Beispiel sinnvoller mit dem Verkauf noch drei Jahre zu warten und die Immobilie steuerfrei zu verkaufen.

Steuern sparen beim Hausverkauf: So reduzieren oder umgehen Sie die Spekulationssteuer

• Überschreibung: 
  Sie überschreiben die Immobilie auf ein Kind oder Ihren Ehepartner. Dann hat dieser die Immobilie gar nicht erst gekauft, sondern geschenkt bekommen, was praktisch mit einer Erbschaft gleichgesetzt werden kann. Hier greift die Spekulationssteuer nicht, unter Umständen kann aber eine Schenkungssteuer fällig werden. Die Freibeträge für Schenkungen an Ehepartner liegen bei 500.000 Euro, bei Kindern sind es 400.000 Euro.
• Kaufpreis strecken:
  Sie können mit dem Käufer eine Ratenzahlung des Kaufpreises vereinbaren. So verteilen Sie den Veräußerungsgewinn auf mehrere Jahre und nutzen damit die geltenden Freigrenzen für Veräußerungsgewinne mehrfach.
• Verkaufswert verringern:
  Nehmen Sie beispielsweise die Einbauküche oder andere bewegliche Güter aus der Immobilie mit, so senkt dies den Kaufpreis. Dadurch reduziert sich auch der Veräußerungsgewinn.

Verkauf von fremdgenutztem Wohneigentum

Das deutsche Steuerrecht ist sehr komplex und gleichzeitig dynamisch. Sofern Sie fremdgenutztes Wohneigentum verkaufen, das Sie weniger als zehn Jahre besitzen, lassen Sie sich am besten von Expert:innen beraten. Das Fachpersonal kann sich individuell mit Ihrem Fall befassen und passgenaue Lösungen erarbeiten.

Drei-Objekt-Grenze: Wie viel darf ich steuerfrei verkaufen?

Zusätzlich zur Spekulationssteuer sollten Sie auch die Gewerbe- und Umsatzsteuer beim Hausverkauf im Blick behalten.

Wenn Sie mehr als drei Immobilien binnen fünf Jahren veräußern, fallen Gewerbe- und Umsatzsteuer an.Das liegt daran, dass das Überschreiten der sogenannten Drei-Objekt-Grenze als Indiz für einen gewerblichen Immobilienhandel gesehen wird.

Die Drei-Objekt-Grenze gilt übrigens auch, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus erwerben und anschließend einzelne Wohnungen verkaufen.

Ein Beispiel:

• Im Jahr 2008 kaufen Sie ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohneinheiten.
• Weil Sie nicht alle der Wohnungen behalten möchten, veräußern Sie 2019 zwei der Wohnungen.
• Ein Bekannter macht Ihnen 2021 ein gutes Angebot für zwei weitere Einheiten.
• Jetzt gelten Sie in den Augen des Finanzamts bereits als gewerblicher Händler und zahlen Steuern für den Verkauf der Wohnungen.

Die Umsatzsteuer für den Verkauf einer Immobilie beträgt 19 Prozent.

Steuern beim Immobilienverkauf aus Betriebsvermögen

Wird eine Immobilie verkauft, die sich im Betriebsvermögen befindet, greifen andere steuerliche Regelungen als bei einem privaten Immobilienverkauf, da Gewinne aus einem Verkauf einer Immobilie aus dem Betriebsvermögen nämlich zum Unternehmensgewinn zählen.

Wie werden Verluste beim Immobilienverkauf steuerlich behandelt?

Nicht jeder Immobilienverkauf verspricht am Ende auch einen Gewinn. Es kann für Verkäufer:innen auch ein Verlust aus einem Immobiliengeschäft entstehen. Laut Einkommensteuergesetz wird der Gewinn oder der Verlust aus einem Immobilienverkauf wie folgt festgestellt:

„Gewinn oder Verlust aus Veräußerungsgeschäften nach Absatz 1 ist der Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits.“ – § 23 Abs. 3 Nr. 1 EStG

Im Einkommensteuergesetz wird die steuerliche Behandlung von Verlusten aus privaten Veräußerungsgeschäften ebenfalls klar geregelt. Demnach dürfen „Verluste nur bis zur Höhe des Gewinns, den der Steuerpflichtige im gleichen Kalenderjahr aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt hat, ausgeglichen werden.“ (§ 23 Abs. 3 Nr. 7 EStG)

Im Klartext bedeutet dies: Verkaufen Sie eine Immobilie mit Verlust und veräußern im gleichen Kalenderjahr eine weitere Immobilie mit Gewinn, so können Sie den Verlust aus dem ersten Geschäft bis zur maximalen Gewinnhöhe des zweiten Geschäfts steuerlich geltend machen und auf diese Weise Ihre Steuerlast senken.

Steuern beim Hausverkauf nach Erbe: Wie werden Immobilien im Erbfall besteuert?

Wenn Sie eine Immobilie erben und anschließend verkaufen möchten, geht die Spekulationsfrist des Erblassers auf Sie über. Besaß der Erblasser die Immobilie also schon länger als zehn Jahre, können Sie die Wohnung verkaufen, ohne einen Gewinn versteuern zu müssen.

Außerdem können Sie die Immobilie steuerfrei verkaufen, wenn der Erblasser die Immobilie seit Anschaffung oder im Jahr des Vererbens und den zwei Kalenderjahren zuvor selbst genutzt hat. Eine möglicherweise anfallende Erbschaftssteuer müssen Sie separat entrichten.

Unbebautes Grundstück verkaufen – Steuerliche Besonderheiten

Während es bei bebauten Grundstücken Ausnahmeregelungen dazu gibt, wann der Verkauf steuerfrei ist, sieht dies bei unbebauten Grundstücken anders aus. Tatsächlich wird die Spekulationssteuer bei unbebauten Grundstücken immer fällig, sofern aus dem Verkauf ein Gewinn für den:die Verkäufer:in resultiert und die zehnjährige Spekulationsfrist unterschritten wird.

Der Hintergrund ist folgender: Die Eigennutzung, welche beim Verkauf von bebauten Grundstücken zur Nichtbesteuerung des Gewinns führen kann, ist bei unbebauten Grundstücken nicht gegeben. So entschied der Bundesfinanzhof in einem Urteil aus dem Jahre 2011 (Az. IX R 48/10).

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